Procedimiento de ejecución hipotecaria

El procedimiento de Ejecución Hipotecaria se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta última se creó para ofrecer mayor protección al consumidor.

Este procedimiento judicial concede al acreedor de una deuda con garantía hipotecaria poder para dar por vencido el préstamo impagado, y mediante una demanda ejecutiva, tomar la posesión del bien

Las 6 Fases del procedimiento de ejecución hipotecaria

Hasta 2013 bastaba el impago de una cuota para poder ejecutar una hipoteca. Desde 2013 a 2019, la Ley de Enjuiciamiento Civil daba por bueno 3 cuotas impagadas para poder ejecutar una hipoteca. Actualmente, y desde el 16 de junio de 2019, existe mayor protección al consumidor, siendo a partir de 12 cuotas o el 3% del capital prestado el mínimo impago para poder ejecutar una hipoteca.

1. Vencimiento anticipado

Previamente a plantear un procedimiento de ejecución hipotecaria, ha de existir un impago por parte del prestatario. El impago mínimo variará en función de la mitad de la vida del préstamo en donde se produzca el impago.

1. Que se haya impagado el equivalente 12 cuotas mensuales o el 3% del capital concedido dentro de la primera mitad de la hipoteca.
2. Que se haya impagado el equivalente 15 cuotas mensuales o el 7% del capital concedido dentro de la segunda mitad de la hipoteca.

2. Requerimientos extrajudiciales y preparación documental

Desde que sucede el primer impago de la cuota mensual, el acreedor irá requiriendo de pago al deudor por todas las vías que tenga de contacto, nos obstante lo anterior, hay unos requerimientos que habrá de hacer y justificar documentalmente en la demanda de ejecución hipotecaria.

• Una vez han pasado los plazos relativos al punto anterior, el acreedor ha de requerir de pago extrajudicialmente al deudor mediante carta o burofax.
• Posteriormente a la reclamación, la entidad debe dar por vencido el préstamo mediante burofax.
• Una vez el préstamo se da por vencido, el acreedor debe realizar el acta de fijación de saldo, donde se fijará la cantidad total adeudada.

Cumplidos estos trámites, habrán de aportarse justificación de los mismos en la demanda de ejecución hipotecaria

3. Demanda de ejecución hipotecaria

A partir de esta fase se inicia la parte judicial. El acreedor interpondrá una demanda ejecutiva en el Juzgado de Primera instancia del lugar donde radica el bien hipotecado.
El juzgado revisará que todos los aspectos formales estén correctos y revisará de oficio la abusividad de las cláusulas. Posteriormente dará traslado al ejecutado dándole básicamente 3 posibilidades:

• Pagar las cuotas impagadas, más lo que falta de hipoteca, más las costas e intereses derivados del procedimiento judicial.
• Oponerse a la Ejecución Hipotecaria en un plazo máximo de 10 días. En principio, y salvo defecto formal, los motivos de oposición a ejecuciones hipotecarias están regulados en el artículo 695 LEC.
• En caso de no hacer ninguna de las acciones anteriores, continuará la ejecución a fin de subastar el bien hipotecado.

4. Certificación cargas

Si no se ha pagado el préstamo, ni el deudor se ha opuesto al procedimiento judicial, el juez será pedir un certificado de cargas al Registro de la Propiedad. En él figurará la carga hipotecaria sobre el bien hipotecado y demás cargas que pudieran haber.

5. Convocatoria y celebración de subasta

Una vez da traslado el Registro de la Propiedad de las cargas existentes sobre el bien hipotecado, se fijará fecha y hora para la subasta.

• Si el deudor no se ha personado en el procedimiento con representación judicial no se le comunicará personalmente la convocatoria. Pero esta será publicada en el Tablón de anuncios del ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y del juzgado, así como en el BOE.

El día señalado se subastará el bien a través del portal virtual de subastas del BOE. El valor de subasta estará fijado en la escritura de préstamo hipotecario, y no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación.

Durante la puja se pueden dar dos posibilidades:

• Si alguien puja, se adjudicará el inmueble el que ofrezca más dinero, siempre que sea igual o superior al 70% del valor de subasta.
  Si es más bajo, el acreedor podrá adjudicarse el inmueble por el 70% del valor de subasta o por la cantidad que se le deba, siempre que sea superior al 60% del valor de tasación y a la cantidad que ofrece el mejor postor.
• Si nadie puja, el acreedor puede adjudicarse el inmueble por el 70% del valor de subasta (60% si la cantidad que se le debe es inferior), siempre que el inmueble sea primera vivienda. Si no lo es, el acreedor podrá adjudicárselo por el 50% del valor de subasta.

6. Lanzamiento o desahucio

El adjudicatario del inmueble se inscribirá como nuevo propietario del inmueble en el Registro de la Propiedad. Si el deudor ocupa el inmueble y no lo entrega, una comitiva judicial le obligará a abandonarlo.

¿Qué pasa si aún se debe dinero después de la ejecución?

Si la deuda es superior al precio por el que se ha subastado el inmueble, el acreedor podrá embargar al deudor sus bienes presentes y futuros hasta que la deuda quede saldada.