¿Qué es un préstamo hipotecario?

El Banco de España define que es un préstamo hipotecario como:

“Préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble”.

Un préstamo hipotecario es un contrato por el que una entidad presta dinero a una empresa o particular durante un plazo determinado a cambio de unos intereses y cuya devolución está garantizada por un inmueble.

Principales características de los préstamos hipotecarios

Las principales características son:

1. Garantía hipotecaria: Existe un bien inmueble (vivienda, finca rústica, local comercial…) como garantía del pago. El bien hipotecado no sólo garantiza el capital prestado, sino toda la responsabilidad hipotecaria. Esto es, el capital prestado, los intereses ordinarios, los de demora y las costas judiciales, de tal manera que no sólo se garantiza la devolución de lo prestado y los intereses, sino que también se cubren los gastos de la reclamación judicial por parte del acreedor.
2. Vencimientos a largo plazo. Para la mayoría de personas, y en cuanto a términos económicos se refiere, la compra de una vivienda es la mayor inversión de sus vidas. Supone un desembolso muy grande cuyo importe poca gente tiene ahorrado en su totalidad, por lo que el vencimiento suele estar entre los 20 y 30 años.
3. Tipos de interés inferiores a otros productos financieros. Como existe un bien que garantiza el pago, el riesgo asumido por el acreedor es menor, por lo que los tipos de interés suelen ser inferiores al de otros productos financieros.

Tipos de préstamos hipotecarios

Existen numerosos tipos de préstamos hipotecarios atendiendo a diferentes elementos como el tipo de interés, la moneda, el prestatario, el tipo de inmueble adquirido… Enumeraremos los habituales:

1- Tipo de interés: atendiendo al tipo de interés existen la de tipo fijo, variable y mixta.

• En la de tipo de interés fijo en todas las cuotas, durante toda la vida del préstamo se pagará la misma cantidad de dinero.
• En la de tipo de interés variables se pagará el interés acordado a la fluctuación del tipo de interés de referencia. Habitualmente es el Euribor, y en menor medida el IRPH.
• En la de tipo de interés mixto es una mezcla de las dos anteriores. Durante un periodo de tiempo estipulado se utiliza un tipo variable, y durante otro uno fijo.

2- Multidivisa: El pago está relacionado a la fluctuación de una moneda diferente al euro, normalmente Yenes Japoneses o Francos Suizos.

3- Prestatario: La hipoteca inversa: Van destinadas a personas mayores de 65 años con un inmueble en propiedad, consisten en que la entidad financiera paga una cuota al prestatario o da una cantidad en un solo pago, y cuando el prestatario fallece, el inmueble pasa a ser propiedad de la entidad financiera.

Independientemente a la hipoteca inversa y en relación al tipo de prestatario, variaran las condiciones si el préstamo hipotecario se concede a una empresa o profesional o a un consumidor, o si el prestatario reside fuera de España.

4- Tipo de inmueble adquirido: También varían las condiciones del préstamo si el dinero es para una primera o segunda residencia, para comprar suelo y ser autopromotor, si el bien pertenece a la entidad a la que solicitas financiación, si es para bienes urbanos, rústicos o viviendas protegidas…

Diferencias entre un préstamo hipotecario y un préstamo al consumo

Un préstamo al consumo es un contrato por el que un acreedor presta dinero durante un plazo determinado a cambio de unos intereses. Éste préstamo se concede sin ninguna garantía más allá de la “confianza” del acreedor en la recuperación de lo prestado, ésta “confianza” suele estar sustentada en los ingresos del prestatario, los cuales estudia el acreedor para que con ellos se pueda cubrir las cuotas acordadas. Se suele usar este tipo de producto financiero para comprar un coche, financiar estudios, comprar electrodomésticos, pagar una pequeña obra…

Lo que hace especial al préstamo hipotecario, es que como medida ante el posible impago del dinero prestado, el prestatario garantiza la devolución del préstamo con un inmueble, que generalmente es la vivienda adquirida con ese préstamo. Es decir, si no pagas el dinero prestado mediante las cuotas acordadas, el acreedor podrá subastar el bien hipotecado.

El Banco de España aconseja que la deuda que puede asumir un prestatario no supere el 35% de sus ingresos. Calculándose de la siguiente manera:

Capacidad de endeudamiento = Ingresos totales – gastos fijos X 0,35.

La capacidad de endeudamiento de una persona o familia es la cantidad de deuda, incluyendo financiación, que podemos asumir de una forma “sana”.

¿Quién concede préstamos hipotecarios?

Generalmente son concedidos por entidades financieras, pero también puede conceder préstamos hipotecarios cualquier persona física o jurídica ajena a la actividad financiera.

Lo común a todos ellos es que tienen la capacidad económica suficiente para prestar un dinero que será devuelto mediante cuotas a convenir, generalmente mensuales, y cuyo beneficio para el acreedor son los intereses generados por el pago aplazado en la devolución. Es decir, el precio o contraprestación de la concesión del préstamo son los intereses.

¿Qué ocurre si no se paga la hipoteca?

Como hemos explicado antes, lo que diferencia un préstamo hipotecario de otro tipo de préstamos es que garantizas la devolución del dinero con un inmueble. Por tanto, en caso de impago, el acreedor requerirá el pago del dinero adeudado mediante un procedimiento judicial por el que se subastará el bien. El acreedor se adjudicará el bien hipotecado o se quedará el dinero de la subasta hasta cubrir la deuda. Si de la subasta se obtiene menos dinero de lo debido, el acreedor podrá seguir reclamando lo que reste, y si se adjudica por más dinero, se devolverá el sobrante al ejecutado