Intereses de demora en hipotecas

La abusividad de los Intereses de Demora en Hipotecas está determinada por la tipología del prestatario y el uso del bien hipotecado.

El 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, donde se estipula el porcentaje máximo a aplicar en los Intereses de Demora en Hipotecas que se pretendan ejecutar por impago a personas físicas cuyo uso del bien hipotecado sea residencial. En cuanto al resto de supuesto, como veremos posteriormente, hemos de atenernos a la jurisprudencia del TS y de TJUE.

¿Qué son los intereses de demora?

El interés de Demora es la compensación que recibe el acreedor cuando no se paga la cuota mensual establecida en la escritura de préstamo hipotecario. Se trata de un porcentaje que abona el deudor como penalización ante el perjuicio que supone para el acreedor no recibir el pago a tiempo.

Porcentaje máximo intereses de demora

Actualmente no existe en nuestro ordenamiento jurídico una disposición que limite los intereses moratorios con carácter general. El porcentaje máximo de intereses de demora a aplicar en ejecuciones hipotecarias nos lo dará la tipología del deudor, esto es, si es una persona física y el uso del bien hipotecado es residencial, o si por el contrario, el uso es no residencial o el prestatario es una persona jurídica.

Asimismo, el porcentaje máximo nos lo darán dos fuentes diferentes, en el primer caso la Legislación, y en el segundo, la Jurisprudencia.

intereses de demora en hipotecas

Porcentaje máximo intereses de demora en personas físicas y uso residencial

Los Intereses de Demora en Ejecuciones Hipotecarias están regulados en el artículo 25 de la Ley 5/2019. En él se establece el porcentaje máximo que se aplicará como penalización al deudor en caso de impago:

  1. «En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago. Y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.»

Porcentaje máximo intereses de demora en personas físicas uso no residencial y en personas jurídicas

Dado que no hay legislación aplicable a estos casos particulares, hemos de atender a la jurisprudencia fijada por el Tribunal Supremo para establecer el límite máximo del interés moratorio.

El Tribunal Supremo fija el límite máximo del interés moratorio en la suma del interés remuneratorio más dos puntos porcentuales. Esta Doctrina del Tribunal Supremo y su adecuación fue planteada al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). El TJUE resolvió la cuestión declarando que la jurisprudencia nacional es compatible con la normativa europea.

A falta de Legislación aplicable, y habida cuenta de que ambos Tribunales están alineados, el interés máximo aplicable para el interés moratorio en Ejecuciones Hipotecarias es de dos puntos adicionados al interés remuneratorio.

Abusividad intereses de demora

Los intereses de demora en Hipotecas serán abusivos cuando superen los límites máximos fijados en cada caso. Por lo que si el acreedor ejecutante incumple con lo establecido por el legislador o la Doctrina fijada, se entenderá el interés moratorio como abusivo.

La consecuencia directa de la declaración del carácter abusivo de la cláusula es la nulidad de los intereses moratorios. La consecuencia indirecta es la reducción de las costas procesales de la cuantía reclamada, cuyo monto puede alcanzar el 30% de la totalidad del préstamo.

intereses de demora en hipotecas

Evolución de los criterios de determinación de abusividad de intereses de demora en hipotecas

En nuestro ordenamiento jurídico una disposición que limite los intereses moratorios con carácter general. Por ello, los Juzgados y Tribunales se han pronunciado aplicando distintos criterios basándose en una o varias de las siguientes disposiciones:

  1. El artículo 1108 CC, fija como interés de demora el interés remuneratorio pactado y, en defecto de este, el interés legal del dinero.
  2. La Ley 16/2011, de contratos de crédito al consumo (LCCC), cuyo artículo 20.4 establece el límite al interés de demora de los descubiertos en cuenta corriente en 2,5 veces el interés legal del dinero.
  3. Artículo 20.4º Ley del Contrato de Seguro (LCS), el interés a pagar por la aseguradora es el interés legal del dinero más un 50%.
  4. Artículo 7 Ley 3/2004, de lucha contra la morosidad en operaciones comerciales, estableciendo un interés del 7% sobre el interés aprobado por el BCE.

En 2013 se promulgó la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que introdujo un límite a los intereses de demora en contratos de préstamo hipotecario. Añadiendo al artículo 114 LH (Ley Hipotecaria) un tercer párrafo, estableciendo que dichos intereses serían como máximo tres veces el interés legal del dinero. Ciñéndose tal limitación a un ámbito muy específico de la contratación.

En 2019 se promulgó la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) y cuyo contenido hemos analizado anteriormente. Aunque, como hemos visto, su aplicación está limitada a personas físicas cuyo bien hipotecado sea de uso residencial.

Conclusiones a la aplicación del Artículo 25 Ley 5/2019

  1. En primer lugar, injustificadamente se fija el interés de demora contraviniendo el criterio jurisprudencial sentado por el TS y ratificado por el TJUE. Según el cual son abusivos los intereses de demora que superen en dos puntos porcentuales el interés remuneratorio pactado.
  2. En segundo lugar, a las personas a las que se supone se quiere dotar de una mayor protección jurídica y económica se les aplica intereses de demora con un tipo máximo de 3 puntos sobre el interés remuneratorio, y la jurisprudencia otorga a los demás casos un tipo máximo de 2 puntos.
    Lo que lleva a concluir un claro contrasentido, pues a quien se quiere proteger se le otorga un tipo máximo superior.
  3. Los intereses de demora han sido siempre controvertidos, y lo que se persigue legislando la limitación es disminuir al máximo la litigiosidad de las cláusulas abusivas, descongestionando así los Juzgados y Tribunales.
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