El 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, donde se estipulan los requisitos actuales para aplicar el Vencimiento Anticipado en Hipotecas que se pretendan ejecutar por impago a personas físicas cuyo uso del bien hipotecado sea residencial.
¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?
La Cláusula de Vencimiento Anticipado es aquella por la cual, si el deudor deja de pagar las cuotas del préstamo, el acreedor puede resolver el contrato y exigir la devolución de la totalidad de lo prestado.
La Cláusula de Vencimiento Anticipado en Hipotecas es esencial para los acreedores, pues en caso de impago, pueden subastar el inmueble y cobrar la deuda.
Requisitos vencimiento anticipado en ejecuciones hipotecarias
El vencimiento anticipado en Ejecuciones Hipotecarias está regulado en los artículos 693.3 de la LEC y 24 de la Ley 5/2019. En el artículo 24 se establece que el acreedor podrá ejecutar la Cláusula de vencimiento anticipado y rescindir el contrato si concurren 3 requisitos:
- Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan:
– Dentro de la primera mitad de la hipoteca, cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o el equivalente a 12 mensualidades.
– En la segunda mitad del préstamo hipotecario, cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o el equivalente a 15 mensualidades. - Que el acreedor haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento. Advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará la devolución de la totalidad de lo prestado.
Todos estos requisitos son de aplicación siempre y cuando el préstamo hipotecario se haya vencido anticipadamente con posterioridad al 16 de junio de 2019.
Abusividad vencimiento anticipado
El vencimiento anticipado será abusivo en ejecuciones hipotecarias siempre y cuando no se respeten los importes o cuotas mínimas impagadas antes indicadas, así como las formalidades en el requerimiento indicados en su punto “c”. De tal manera, que si el acreedor ejecutante incumple con lo establecido por el legislador, habrá de entenderse el vencimiento anticipado como abusivo.
La abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado en una ejecución hipotecaria, implica el archivo del procedimiento y la condena en costas a la parte ejecutante. Por lo que se antoja imprescindible que el acreedor sea muy escrupuloso en la aplicación de la ley procesal incluso antes de interponer la demanda.
Evolución de la legislación de vencimiento anticipado en hipotecas
En cuanto a su regulación en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), se regula en el artículo 693.2, que en la actualidad remite al antedicho artículo 24 de la ley hipotecaria.
En su redacción original se preveía la Cláusula de vencimiento anticipado en Hipotecas sin limitación alguna, siendo una única cuota mensual, suficiente para su aplicación.
En 2013 se promulgó la Ley 1/2013, de 14 de mayo, modificándose el art. 693.2 LEC para establecer un plazo mínimo de tres cuotas mensuales. A partir de un incumplimiento de tres cuotas, el acreedor podía dar por resuelto el contrato e instar un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Finalmente, se promulgó en 2019 la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), previendo en el artículo 693.2 LEC, que para que se pudiese dar por vencido anticipadamente el préstamo hipotecario, habría de estarse al art. 24 de la LCCI. Con los requisitos expuestos en el epígrafe anterior.
Según la Ley 5/2019 únicamente es aplicable la nulidad de una cláusula por resultar abusiva en contratos en los que intervengan consumidores o usuarios. Si el deudor hipotecario no es persona física, o la hipoteca no se constituye sobre un inmueble destinado a vivienda habitual, las partes estarán en disposición de estipular el alcance del vencimiento anticipado que estimen conveniente, sin las limitaciones a la autonomía de la voluntad que se imponen a los prestamistas cuando contratan con consumidores y usuarios.
Jurisprudencia Tribunal Supremo
Previamente a la entrada en vigor de la LCCI, la jurisprudencia declaraba la nulidad de múltiples cláusulas de vencimiento anticipado por entenderlas abusivas. Fundamentando la existencia de gran desproporcionalidad y desequilibrio entre acreedor y deudor. Tanto el TJUE como el TS asentaron jurisprudencia al respecto al establecer que para evaluar la posible naturaleza abusiva habría que estar al caso concreto. Entendiendo, en términos generales, que uno o tres impagos no deberían bastar para justificar la resolución anticipada del contrato y su posterior ejecución hipotecaria. Habría de atenderse al caso concreto, considerándose nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado en un préstamo hipotecario cuando:
- El incumplimiento por el deudor debe ser grave o esencial que justifique la reclamación total de la deuda pendiente.
- Para que la cláusula de vencimiento anticipado sea considerada válida debe modular el incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo.
En definitiva, y tras muchos años de incertidumbre en la aplicación de la cláusula, ésta se regula definitivamente en la Ley 5/2019 LCCI. Ofreciendo esta ley mayor protección al consumidor y mayor seguridad jurídica a todas las partes implicadas.
Abogado especializado en Derecho Bancario y Financiero.
