Motivos Oposición Ejecución Hipotecaria

Algunas de las particularidades de estos procedimientos son la limitación de los motivos de Oposición a una Ejecución Hipotecaria y el plazo.

Motivos de oposición a una ejecución hipotecaria

Tal como explicamos en el “Procedimiento de ejecución hipotecaria”, la Oposición a una ejecución hipotecaria la encuadramos en la fase número tres.

Los Motivos de Oposición a una Ejecución Hipotecaria son “numerus clausus” y están regulados en el artículo 695.1 LEC:

1. “Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca. O, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.
2. Error en determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.
3. En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.
4. El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible”.

Oposición a ejecución hipotecaria por cláusulas abusivas

Dentro de la limitación existente en las causas de Oposición, el motivo reinante es el relativo al clausulado abusivo en el contrato de préstamo hipotecario. El resto de causas por las que la ley permite oponerse no son habituales en la práctica, pues los errores que pueden llevar a oponerse por esas causas están muy burocratizadas en los departamentos de gestión de deuda de las entidades financieras y sólo cabría alguno de esos supuestos si hubiera algún error mayúsculo por parte del ejecutante.

Centrándonos por tanto en la práctica, los motivos de oposición habituales son las cláusulas abusivas, concretamente los intereses de demora y el vencimiento anticipado.

Tras la entrada en vigor el 16 de junio de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el número de oposiciones a ejecuciones hipotecarias descendió, pues en dicha ley se regulan las cláusulas más susceptibles de ser abusivas. No obstante siguen siendo los inmensamente mayoritarios motivos de oposición a una ejecución hipotecaria.

Intereses de demora

Respecto a los intereses de demora, la citada ley 5/2019 establece en su artículo 25 que el porcentaje máximo que se aplicará como penalización al deudor en caso de impago será “el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales”. Siempre y cuando se trate de prestatarios que sean personas físicas cuyo uso del bien hipotecado sea residencial.

Si por el contrario, el uso es no residencial o el prestatario es una persona jurídica, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ratificada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea establece como límite máximo el interés remuneratorio más dos puntos.

Hablamos más sobre ello en el artículo “Intereses de Demora en Hipotecas”.

Vencimiento anticipado

Respecto al vencimiento anticipado, se establece en su artículo 24 que el acreedor podrá rescindir el contrato y ejecutar la Cláusula si concurren 3 requisitos:

1. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
2. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan:
   – Dentro de la primera mitad de la hipoteca, cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o el equivalente a 12 mensualidades.
   – En la segunda mitad del préstamo hipotecario, cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o el equivalente a 15 mensualidades.
3. Que el acreedor haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento. Advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará la devolución de la totalidad de lo prestado.

Todos estos requisitos son de aplicación en la actualidad, y si el préstamo se ha vencido anticipadamente con posterioridad al 16 de junio de 2019. Y siempre y cuando se trate de prestatarios que sean personas físicas cuyo uso del bien hipotecado sea residencial.

Hablamos más sobre ello en el artículo “Vencimiento Anticipado en Hipotecas”.

Tasación ejecución hipotecaria

Respecto a la tasación en la Ejecución Hipotecaria, ésta es de obligada aportación a la demanda de ejecución. La tasación oficial de un inmueble exigida por el Banco de España debe realizarse siguiendo lo previsto en la Orden ECO / 805 / 2003.

Hablamos más sobre ello en el artículo “La Tasación en la Ejecución de Hipoteca”.

Plazo para alegar motivos de oposición a una ejecución hipotecaria

El plazo para presentar oposición a una ejecución hipotecaria es de 10 días hábiles contados desde el día siguiente a la notificación de la demanda. En dicho plazo no se cuentan sábados, domingos, festivos, el mes de agosto y los días entre el 25 de diciembre y 6 de enero.