Es obligatoria la aportación de la Tasación en la Ejecución de Hipoteca en todas las hipotecas constituidas desde el 14 de mayo de 2013.
Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que éste sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. El fin de esta valoración es que el acreedor sepa cuál es el valor del bien garantía del préstamo, sirviendo de base para la cuantía a conceder y para su subasta en caso de impago.
La obligatoriedad de la tasación en la ejecución de hipoteca
La ejecución de los bienes hipotecados se encuentra regulada en los artículos 681 y ss de la LEC, y el art 682.2 dice:
Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:
- Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado. Para qué sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 % del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
En aplicación de dicho precepto, modificado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social se refiere la Disposición Transitoria Primera:
Esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento.
Por tanto, la Obligación de realizar un informe de tasación de la hipoteca fue introducido en el art 682.2. 1º de la LEC. En la modificación operada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que carece de efectos retroactivos. “Obligaciones del Banco en Préstamos Hipotecarios”.
Y si a la hora de presentar una ejecución hipotecaria se adolece de la obligatoriedad de aportar el informe en la demanda, será motivo suficiente para archivar el procedimiento y condenar en costas a la parte acreedora ejecutante.
Diferencia entre valor de subasta y tasación
La diferencia entre el valor de tasación y el de subasta, es que el de tasación es la estimación del precio del bien hipotecado y el de subasta es el valor que se acuerda como referencia para subastar el bien en caso de impago.
Actualmente, la normativa impone una vinculación obligatoria entre tasación y tipo de subasta. Según estipulan los arts. 682.2 LEC y 129 LH, el valor de subasta debe ser, al menos, el 75 % del valor de tasación.
¿Qué requisitos debe cumplir la tasación?
La tasación oficial de un inmueble exigida por el Banco de España debe realizarse siguiendo lo previsto en la Orden ECO / 805 / 2003. Estas tasaciones solo pueden ser emitidas por tasadores homologados al amparo de esta normativa. La caducidad del informe de tasación se fija en esta normativa, siendo de 6 meses contados desde la fecha de emisión.
Jurisprudencia sobre la conveniencia de la tasación en las ejecuciones hipotecarias
El Tribunal Supremo, en su Sentencia nº 728/2018 de 20 de diciembre, precisa que la redacción del art 682.2. 1º LEC en la redacción dada por la Ley 1/2013, no determina per se la ilicitud ni la nulidad de la estipulación que fijó el tipo para la subasta ni produce una situación de ilegalidad sobrevenida del título ejecutivo. Sino que hay que atenerse al momento de constitución de la hipoteca para determinar su pertinencia y consecución de la ejecución hipotecaria, o no.
Conclusiones de la tasación en la ejecución de hipoteca
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, estipula que los inmuebles que vayan a hipotecarse habrán de tasarse antes de firmar el préstamo hipotecario. Esta tasación habrá de hacerla una sociedad de tasación, un servicio de tasación de una entidad de crédito, y/o profesional homologado. Para ello, estos profesionales habrán de utilizar normas de tasación fiables e internacionalmente reconocidas.
Por tanto, si no se aportara la tasación en la Ejecución Hipotecaria, se vulneraría el régimen diseñado por el legislador. Cuyo carácter es imperativo e inderogable por la voluntad de las partes.
Su infracción implica el imposible ejercicio de la acción de Ejecución hipotecaria recogidas en el art. 129 de la Ley Hipotecaria.
Si en una hipoteca constituida después del 14 de mayo de 2013 no se aporta el certificado de tasación, la hipoteca no podrá ejecutarse por el procedimiento de ejecución directa regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por faltar uno de los requisitos previstos en el artículo 682 de la misma Ley.
Abogado especializado en Derecho Bancario y Financiero.
