Ejecución hipotecaria

El procedimiento de Ejecución Hipotecaria se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

La ley 5/2019, comúnmente conocida como Ley Hipotecaria, se creó por mandato de la Unión Europea para que el consumidor gozara de mayor protección.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial que concede al acreedor de una deuda con garantía hipotecaria poder para dar por vencido el préstamo. Una vez vencido el préstamo por incumplimiento de pago del deudor, mediante una demanda puede tomar la posesión del bien. Para poder presentar una ejecución hipotecaria se han de cumplir una serie de requisitos.

Requisitos previos a una demanda de ejecución hipotecaria

Previamente a presentar la demanda de ejecución hipotecaria, el acreedor tiene que cerciorarse de que se cumplan una serie de condiciones:

1. Que en la escritura de constitución de Hipoteca se haya tasado la finca o bien hipotecado, así como su precio a efectos de subasta.
   Que el tipo señalado para la subasta no podrá ser inferior al 75 % del valor señalado en la tasación. Artículo 682 LEC.
2. Que se haya impagado el equivalente 12 cuotas mensuales o el 3% del capital concedido dentro de la primera mitad de la hipoteca.
   Que se haya impagado el equivalente 15 cuotas mensuales o el 7% del capital concedido dentro de la segunda mitad de la hipoteca.
3. El acreedor ha de requerir de pago extrajudicialmente al deudor mediante carta o burofax.
4. Posteriormente a la reclamación, la entidad debe dar por vencido el préstamo mediante burofax.
5. Una vez el préstamo se da por vencido, el acreedor debe realizar el acta de fijación de saldo, donde se fijará la cantidad total adeudada.

Cumplidos con estos trámites, habrá de aportarse justificación de los mismos en la demanda de ejecución hipotecaria.

¿Cuánto tiempo dura una ejecución hipotecaria?

Desde que se presenta la demanda de ejecución hipotecaria, suele tardar entre 12 y 18 meses, siempre y cuando no haya oposición ni imprevistos extraordinarios. También variará mucho en función de la agilidad del juzgado que tramite el procedimiento y de la carga de trabajo que tenga.

Si alguna de las partes no quedara satisfecha con el resultado de la ejecución hipotecaria en primera instancia y realizara un recurso de Apelación, el procedimiento podría extenderse unos 12-18 meses más.

Procedimiento de ejecución hipotecaria

Desde el impago por parte del deudor podemos diferenciar seis fases en un procedimiento de ejecución hipotecaria. Las dos primeras son extrajudiciales, pero entiendo necesario incluirlas como parte del procedimiento, pues sólo se entienden como hitos necesarios para la consecuente presentación de demanda judicial:

• Vencimiento Anticipado, conforme las cuotas o porcentaje del préstamo impagado explicado anteriormente en el punto segundo de los requisitos previos a la demanda ejecutiva.
• Requerimientos Extrajudiciales y Preparación Documental, explicados anteriormente en los puntos tercero a quinto de los requisitos previos a la demanda ejecutiva.

En cuanto a las fases judiciales:

• Demanda de Ejecución Hipotecaria, con esta fase se inicia el procedimiento judicial. Ante ella el deudor sólo puede pagar las cuotas debidas, más lo que resta de hipoteca, más los intereses y costas, oponerse, o que continúe la ejecución hipotecaria.
• Certificación Cargas, si no se ha pagado la totalidad del préstamo, ni el deudor se ha opuesto, o no ha sido estimada su oposición, el juez solicitará al Registro de la Propiedad las cargas que existan sobre el bien hipotecado.
• Convocatoria y Celebración de Subasta, se convocará subasta del inmueble hipotecado y se atenderá al valor de subasta acordado en la escritura de Préstamo Hipotecario. La adjudicación se hará en base a los porcentajes mínimos establecidos en función de si el deudor es empresa o consumidor, o si es primera vivienda, o no.
• Lanzamiento o desahucio, el adjudicatario del inmueble se anotará en el Registro de la Propiedad como nuevo propietario del inmueble. Si no pudiera tomar posesión del inmueble podrá exigir que una comitiva judicial acuda al inmueble para proceder al lanzamiento o desahucio.

En el siguiente artículo profundizo más sobre el “Procedimiento de Ejecución Hipotecaria”.

¿Cómo evitar una ejecución hipotecaria?

Es fundamental evitar llegar a una ejecución hipotecaria, lo ideal es estar bien asesorado para prevenir el impago. Antes de contratar un préstamo hipotecario uno ha de asegurarse poder pagar las cuotas, y, si una vez contratada, se pasan ciertas dificultades, se ha de intentar negociar con el acreedor para intentar prolongar el plazo reduciendo las cuotas, o mediante la concesión de una carencia.

Lo ideal es que un préstamo hipotecario se solicite si la situación laboral es estable y si la suma de los créditos no excede el 35% de los ingresos de la unidad familiar.