Clausulado de un préstamo hipotecario

Tú que tienes una hipoteca, ¿Conoces el clausulado de un préstamo hipotecario?

Desde 2007 a 2021, en España se han contratado más de 8.300.000 préstamos hipotecarios, y actualmente el 30% de españoles tiene contratado este producto financiero.

Para la mayoría de personas, la compra de un inmueble es la mayor inversión de su vida. Supone un desembolso muy grande cuyo importe total poca gente tiene ahorrado, por lo que una financiación con garantía hipotecaria es la mejor opción. Teniendo en cuenta que la mayoría de las personas ha tenido o va a tener contacto con este tipo de préstamos, se antoja imprescindible conocer lo que estamos firmando y a que nos compromete.

¿Por qué conocer el clausulado de un préstamo hipotecario?

Como he comentado, los préstamos hipotecarios son utilizados por la mayoría de las personas para la mayor inversión de su vida. Son contratos largos, enrevesados y de lectura densa, se utiliza terminología muy técnica, pero que tras su firma estamos condenados a cumplir durante 20-30 años.

Su lectura y comprensión no es fácil por lo que en este artículo clarificaré en la mayor medida posible su contenido.

Empecemos fijando ¿Qué es un Préstamo Hipotecario?

Un préstamo hipotecario es un contrato por el que una entidad presta dinero a una empresa o particular durante un plazo determinado a cambio de unos intereses y cuya devolución está garantizada por un inmueble.

Estructura de un préstamo hipotecario

• Identidad de los comparecientes: Se indica las personas que firmarán el contrato, los representantes de la entidad financiera que otorga el préstamo y las que lo solicitan.
• Intervención de las partes: Se especifica a quien representa cada compareciente, puede ser en nombre propio o de un poderdante, de una empresa…
• Exponendo: Lo habitual es que en este apartado se describa la finca hipotecada.
  La descripción se hará en base al Registro de la Propiedad y se reflejará la voluntad de las partes para hipotecarla como garantía del préstamo.
• Estipulaciones: En este apartado se indican las Cláusulas financieras y no financieras acordadas durante la vida del préstamo hipotecario.

Clausulado de un préstamo hipotecario

Es el grueso de la escritura de préstamo hipotecario, y en ella se describirán todas las condiciones que regirán la vida del mismo. La gran mayoría de las escrituras de constitución de préstamo hipotecario tienen este orden del clausulado, pero en ocasiones pueden variarlo. En escrituras de novación suelen figurar únicamente las clausulas que se modifican, y sobre el resto se indica que figuran en la escritura primigenia.

Estipulaciones:

Cláusulas financieras:

1. Capital del Préstamo: Se indica la cantidad de dinero que va a prestar la entidad financiera, así como su forma de entrega. La cantidad de dinero prestada tendrá un límite máximo en función del valor del inmueble hipotecado.
2. Amortización: Se especifica el tiempo en el que se acuerda la devolución del dinero prestado y los intereses, identificando fecha de inicio y de final. Así mismo, se especificará la cuota mensual a pagar, ha de ser asumible para el prestatario y que no suponga un futuro riesgo de impago para la entidad financiera.
   En este apartado también se incluyen posibilidades de amortización anticipada, por las que pagando una cantidad, ésta reduzca en proporción el tiempo de devolución y los intereses. Normalmente las amortizaciones parciales o totales tienen comisiones entre el 0,5 y 1% de la cantidad que se amortice.
3. Intereses Ordinarios: Los intereses ordinarios es lo que realmente cuesta el préstamo, su precio. El porcentaje que se estipule es lo que te cobra la entidad financiera por adelantarte el dinero.
   Los primeros 3-12 meses es un tipo fijo, con un porcentaje de interés superior al que regirá al préstamo el resto de su vida.
   Dentro de la misma cláusula, en el punto 3-bis, se indicará si el interés del préstamo será a un tipo fijo, variable o mixto. Históricamente se ha solido preferir variable, pero desde hace unos años, estando el Euribor en negativo y su exponencial subida actual, se ha invertido la tendencia y ahora priman las hipotecas a tipo fijo.
   Si el tipo de interés escogido es variable, se indicará el valor de referencia base para la variabilidad, que habitualmente es Euribor, pero que también puede ser el IRPH.
   También se indicará la revisión y aplicación de los mismos, así como posibles limitaciones: Las famosas cláusulas suelo. Éstas limitan el tipo de interés variable a un tipo fijo. Profundizo en estos enlaces sobre Qué son las Cláusulas Suelo y sus especificidades si los prestatarios son empresas y/o profesionales.
   Si el tipo de interés escogido es fijo, no se modificará el intereses ni la cuota mensual a pagar durante toda la vida del préstamo.
4. Comisiones: Aparte de los intereses por prestar el dinero, el acreedor suele cobrar comisiones por gestionar la constitución del préstamo y posibles modificaciones. Los más comunes son:
   – Apertura, pagaderas cuando se formalice la hipoteca. Suele ser entre 0-1%
   – Amortización y cancelación anticipadas (puede figurar en este apartado o en el de amortización). Suele ser entre el 0,5 y 1% de la cantidad que se amortice.
   – De modificación de condiciones.
   – De reclamación de cuotas vencidas que no hayan sido abonadas. Se cobran por la gestión de reclamar lo debido cuando se ha pasado el plazo de alguna cuota. Suele ser entre 20 y 50 euros por recibo impagado.
5. Gastos de la parte prestataria: Históricamente los prestatarios abonaban todos los gastos relativos a notaría, registro, tasación, gestoría, Actos Jurídicos Documentados (AJD)… derivados de la escritura de Préstamo Hipotecaria.
   Actualmente, y por lo general, las entidades financieras están asumiendo cada vez más gastos relativos a la constitución de préstamos hipotecarios.
6. Intereses de Demora: Penalizaciones que se estipulan como compensación ante el impago de alguna cantidad en el momento acordado. Según el artículo 25 de la Ley Hipotecaria 5/2019, este porcentaje no puede ser superior a 3 puntos por encima del interés ordinario acordado en la Cláusula 3.
   6ª bis. Vencimiento Anticipado: Se indican los motivos por los que se puede dar por vencido el préstamo, pudiendo la entidad financiera reclamar de una sola vez el monto total aún adeudado y ejecutar el bien hipotecado.El vencimiento anticipado está regulado en la Ley 5/2019, se establece que el banco podrá ejercer dicha cláusula:

• Dentro de la primera mitad de la hipoteca, cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades.
• En la segunda mitad del préstamo hipotecario, cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas.

Es decir, si se cumple con algún punto anterior, o pagas la totalidad de lo que debes, o se subasta judicialmente la casa para, con el dinero obtenido, dar por resarcida la deuda.

Cláusulas no financieras:

Estas cláusulas determinan el lugar y cumplimiento de las obligaciones, regulan la posible cesión del crédito, la obligación a tener un seguro del bien hipotecado, la subrogación de la hipoteca…

Asimismo se indican los límites de la garantía hipotecaria y la tasación del bien hipotecado.

Conclusiones

Habida cuenta de toda la inversión que implica la adquisición de un inmueble, y los riesgos que se asumen si no se cumplen las condiciones acordadas, es esencial conocer lo que se va a firmar y ser consciente de la exposición. El mínimo detalle de porcentaje, por pequeño que parezca, puede traducirse en miles de euros, pues la cuantía económica comprometida es muy grande.