Requisitos para conseguir un préstamo hipotecario

Hay que cumplir una serie de Requisitos para conseguir un Préstamo Hipotecario, cualquier entidad financiera los exigirá para conceder financiación.

Las entidades financieras no aprueban todas las solicitudes, pues tienen que hacer lo posible por asegurarse el pago de las cuotas mientras dure el préstamo. Es por ello qué habrás de cumplir unos mínimos requisitos para conseguir un Préstamo Hipotecario, los cuales analizaremos a lo largo de este artículo.

Solvencia económica: requisito para conseguir un préstamo hipotecario

La suma de todos los requisitos que exigen las entidades financieras tienen como fin acreditar Solvencia Económica, de cara a asegurarse la devolución del préstamo.

Poder desembolsar el 30% del precio o del valor del inmueble

Salvo excepciones, actualmente lo normal es que la entidad financiera preste un máximo del 80% de la cantidad menor entre el precio del inmueble y el valor de tasación. Por lo que el 20% restante habrá de ser aportado por el prestatario para la compra del inmueble.

Las entidades financieras siguen esta política para garantizarse, si no se pagan las cuotas, tener un margen de un 20% al poder ejecutar el inmueble cuyo valor es del 100%. Asimismo, los prestatarios se ven penalizados económicamente desde la concesión del préstamo, pues ya han hecho un desembolso importante que perderán si incumplen lo pactado.

El otro 10-12% restante es el relativo a impuestos y gastos por la adquisición del inmueble y la concesión del préstamo hipotecario. Este porcentaje es aproximado, pues el tipo impositivo es cambiante y varía en función de las comunidades autónomas.

Tener ingresos suficientes para asumir las cuotas hipotecarias

Otro requisito importante es que la suma de los ingresos de los prestatarios sea suficientemente altos para cubrir el abono de las cuotas hipotecarias. Se entiende suficiente cuando el endeudamiento total (incluyendo otras financiaciones) no supere el 35% de los ingresos netos. Los ingresos serán determinados por el sueldo, pensión, rentas…

Situación laboral estable

Independientemente de que se tengan unos ingresos altos en un determinado momento, se valora la estabilidad de esos ingresos en el futuro, pues los préstamos hipotecarios suelen concederse por unos 20-30 años.

Lo idóneo para una entidad financiera es que sus clientes en este tipo de productos sean, por ejemplo, funcionarios. Si el solicitante es trabajador por cuenta ajena se valorará positivamente contar con un contrato indefinido y antigüedad en la empresa.

Si el solicitante es Autónomo o Empresario, se será más riguroso con los requisitos y habrá de demostrarse beneficios estables en los últimos ejercicios.

Historial crediticio

Las entidades financieras también estudiarán si el solicitante tiene algún contrato de financiación activo, y si se está cumpliendo con sus compromisos de pago. Para ello, el banco consultará a los registros de morosos (ASNEF, RAI, CCI…) y la la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).

Si la entidad financiera advierte que se está en alguno de estos listados de morosidad, o a través de CIRBE se analiza que el riesgo de impago es alto (las deudas superan la capacidad de endeudamiento del 35%), no se concederá el préstamo hipotecario.

Documentación a aportar a la entidad financiera

Para acreditar que se cumple con todo lo anterior, la entidad financiera necesitará del solicitante cierta documentación.

La común a cualquier solicitante es la siguiente:

• Número de Identificación Fiscal (NIF), NIE o pasaporte.
• CIRBE.
• Últimos recibos pagados de financiaciones (si se tienen).
• Declaración del IRPF del último año.
• Escrituras de cada inmueble que se posea.
• Contrato de arrendamiento, y últimos recibos del alquiler (Si fuera el caso).
• Vida laboral actualizada.
• Justificantes de otros ingresos y/o rentas.
• Extractos bancarios recientes.

Documentación adicional a trabajadores por cuenta ajena:

• Contrato laboral.
• Nóminas de los últimos tres meses.
• Justificación de ingresos adicionales al de la nómina (en caso de tenerlos).

Documentación adicional a trabajadores por cuenta propia:

• Declaración anual del IVA.
• Pagos trimestrales del IVA del año en curso.
• Declaración anual del IRPF así como la fraccionada.
• Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.

Documentación adicional para Sociedades:

• Impuesto de sociedades del ejercicio anterior, en caso de haberlo presentado.
• Declaraciones de impuestos del año en curso (IVA e IS fraccionado).
• Balance actualizado de la situación económica de la empresa.

Avalistas

Si con la documentación aportada la entidad financiera aún tiene dudas sobre la solvencia acreditada podrá pedir avales que aporten mayor garantía a la entidad. Los habituales son personales o materiales.

1. Avales Personales: Una persona que tenga solvencia y que responda con su patrimonio personal ante el impago en el que pueda incurrir el futuro prestatario.
2. Avales Materiales: Una persona que avale el pago del futuro prestatario con un bien de valor superior al préstamo. En este caso, el bien de esta tercera persona también podrá ser ejecutado.

Edad del solicitante

La edad también puede ser limitante a la hora de la concesión de un préstamo hipotecario.

Salvo rara excepción, las entidades financieras no concederán un préstamo en el que al vencimiento del mismo el prestatario tenga más de 75 años. La edad máxima varía en función de la entidad financiera.

Una vez se estudie la documentación pertinente en función del caso, la entidad financiera habrá de facilitar al prestatario la documentación vinculante de oferta, y que analizamos más detenidamente el artículo “Obligaciones del Banco en Préstamos Hipotecarios”.

Conclusiones

Hasta la crisis inmobiliaria de 2008 las entidades financieras concedían hasta el 110% del valor del inmueble para así cubrir también los impuestos y los gastos asociados a la compra-venta y al préstamo hipotecario. Todo ello se hacía bajo premisas como la de “El ladrillo nunca baja”, y por tanto, si el prestatario no pagaba, la entidad financiera se quedaba el bien, que valdrá mucho más que en el año en el que se valoró el inmueble y por tanto se obtendría gran beneficio.

Después de la crisis inmobiliaria de 2008, y con el desplome de los precios de la vivienda decantó a muchos prestatarios a preferir no pagar la deuda antes de quedarse con un inmueble que vale menos que la deuda que aún tienen, incluso después de haber pagado 10 años de hipoteca. Esto ocasionó 457.065 ejecuciones hipotecarias entre 2014 y 2019. Todo ello añadido a que a todas estas viviendas que se quedan las entidades financieras hay que darles salida, y en España la crisis económica mermó la capacidad adquisitiva, produciendo un gran excedente de oferta.

Es por ello, que se hayan endurecido enormemente los requisitos para conseguir un préstamo hipotecario. De esta manera se blindan ante posibles impagos, pues a las entidades financieras no les interesa ejecutar el préstamo hipotecario en la mayoría de las ocasiones, les interesa recibir la devolución mensual de las cuotas hipotecarias.