¿Qué es la cláusula suelo?
La Cláusula Suelo es aquella que determina el interés mínimo fijo que una entidad financiera aplicará en un préstamo de interés variable. Ésta se aplicará cuando el diferencial más el índice de referencia (Euribor en la mayoría de las ocasiones) sea inferior al interés mínimo establecido.
El Euribor es el interés al que los bancos se prestan dinero entre sí en la Unión Europea. Éste fluctúa de forma periódica, lo que genera la variabilidad del interés de una hipoteca a tipo variable.
¿Por qué es conflictiva?
Antes de la crisis inmobiliaria de 2.008, los intereses de los préstamos hipotecarios eran muy altos, y las cláusulas suelo se situaban alrededor de un 3-3,5%, y nunca se aplicaban porque el Euribor más el diferencial era siempre superior.
El problema vino cuando el Euribor empezó a bajar considerablemente y la Cláusula Suelo empezó a aplicarse automáticamente de forma masiva.
Muchos prestatarios consideraban que esa cláusula no les era aplicable, porque no se les había informado debidamente de las consecuencias de su aplicación y que existía una clara falta de transparencia en su incorporación, por lo que reclamaron la devolución de lo pagado de más.
En 2013 el Tribunal Supremo acordó la nulidad por abusiva de las Cláusulas Suelo incorporadas a las escrituras cuando en la incorporación existiera falta de transparencia con los prestatarios. Posteriormente, el TJUE estableció que los afectados podían recuperar todo lo pagado de más desde que se les empezó a aplicar la cláusula suelo.
En muchas ocasiones también fueron incorporadas las “Cláusulas Techo”, éstas actuaban de la misma forma que las cláusulas suelo, pero limitaban el tipo de interés si éste hubiera aumentado en exceso. Éste punto nunca ha sido conflictivo ya que no ha habido un supuesto práctico masivo en el que se haya excedido el tipo máximo contemplado.
Según el tribunal supremo ¿Cuándo puede ser nula la cláusula suelo?
Según el Tribunal Supremo, se pueden diferenciar dos colectivos sobre los que recaen diferentes requisitos para verse estimada su reclamación. Por un lado los Consumidores y por otro los Autónomos o Empresarios.
- Para los Consumidores, y según el Tribunal Supremo, son procedentes los controles de transparencia, abusividad y de incorporación para anular una Cláusula Suelo. Con que alguno de éstos no sea superado, la nulidad de la cláusula suelo será estimada. Ejemplos de no superar estos controles son que no se informara sobre las repercusiones de aplicación de la cláusula suelo al cliente, o que dicha cláusula no figurara en la oferta vinculante previa al préstamo.
- Para una Empresa o Profesional, solamente procede el control de incorporación, donde quede patente que el cliente no tuvo oportunidad real de conocer la inclusión de la cláusula suelo en la hipoteca. Hemos realizamos un análisis más en profundidad sobre la Cláusula suelo de empresas o profesionales, no dude en consultarlo para más información.
Según el Tribunal Supremo, si a los prestatarios no se les entregó la ficha FIPER, ni fueron advertidos específicamente por el notario de la existencia de la cláusula suelo, se entiende que en esa escritura no se supera el control de incorporación:
No tuvieron oportunidad real de conocer su inclusión en el contrato y, por tanto, su mera existencia. Lo que no supone hacer un control de transparencia, sino un control de incorporación, que es pertinente respecto de cualquier adherente, sea consumidor o profesional
En este caso, fue un taxista que pidió un préstamo hipotecario para adquirir su licencia de taxi.
¿Cómo calcular la cláusula suelo?
En las sentencias en las que se declara la nulidad de la Cláusula Suelo, la cuantía a devolver será el resultado de restar lo que se habría pagado si la Cláusula Suelo no se hubiese aplicado a la cantidad abonada con la aplicación de esa cláusula.
Por ejemplo, tenemos un préstamo hipotecario con un interés del 0,5% + Euribor (actualmente al 2,556%), y hay un Cláusula Suelo del 3,5%. En este caso, y este mes, se debería de devolver 0,444% de interés porque se acordó en la escritura que exista una variabilidad de los intereses en función de la fluctuación del Euribor. La entidad financiera aplicó el 3,5% porque se limitó la variabilidad de los intereses si éstos son bajos. Modificándose también la concepción de un interés variable a un interés fijo.
Si existiera abusividad de la Cláusula Suelo, en este mes se debería haber pagado el 3,056% y no el 3,5%. Es decir, si el juez entiende que la cláusula es abusiva, este se está cobrando un 0,444% de más.
Si se observa la gráfica, hace que no nos encontramos en los niveles del 2,5% de Euribor desde 2.009, incluso hasta principios de 2.022 era negativo. Esto significa que durante todo este tiempo la cantidad a devolver por el banco podría incrementarse sustancialmente.
¿Cómo evitar firmar un préstamo con cláusula suelo?
Actualmente no se puede incluir una Cláusula Suelo POSITIVA en un préstamo hipotecario. Digo positiva, porque con la Ley Hipotecaria 5/2019 de 16 de junio de 2019, se legisla poder estipular un interés mínimo del 0% (Cláusula 0%). Es decir, que el diferencial sumado al Euribor u otro índice de referencia, no sume por debajo del 0%.
Conclusiones
Es importante analizar y comprender lo que firmamos, ello nos vincula durante toda la vida del contrato, y en el caso de las hipotecas, puede extenderse a los 40 años. Actualmente, y en cuanto a Cláusulas Suelo se refiere, no pueden integrarse en un préstamo hipotecario, pero este tipo de contratos son muy complejos y hay muchos puntos a comprender y a tener en cuenta para no tener ningún percance.
Desde Sánchez y Ortún Abogados podemos ayudarte y defender tus derechos.
Ángel Sánchez García, abogado especializado en Derecho Bancario y Financiero.
Abogado especializado en Derecho Bancario y Financiero.
