Los bancos NO quieren embargar inmuebles, es lo último que buscan, pero si el prestatario no abona lo debido, los acreedores no tienen otro remedio.
A primera vista, esta frase puede parecer incongruente ya que es comúnmente entendido que la propiedad hipotecada debe tener un valor mayor al de la deuda contraída, para que el deudor se vea obligado a cumplir con los pagos y evitar la pérdida de la propiedad.
Sin embargo, los datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial y el INE muestran que en los últimos 10 años se han llevado a cabo más de 700.000 ejecuciones hipotecarias, lo que puede hacer que el título del artículo suene aún más sorprendente.
Si los bancos no quieren embargar inmuebles, ¿Por qué tanta ejecución hipotecaria?
Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ejecución Hipotecaria es un proceso judicial especial destinado a resolver deudas con garantía hipotecaria. Dado que esta ley establece un procedimiento específico para abordar estas situaciones, tiene prioridad sobre cualquier otro tipo de procedimiento relacionado con deudas puramente monetarias.
Si el inmueble tiene un valor superior a la deuda, ¿Por qué no le interesa al banco?
Puede parecer un sinsentido pensar que el banco prefiere cobrar las cuotas hipotecarias antes que quedarse un bien de valor económico superior a la deuda. La decisión del banco depende de una evaluación cuidadosa de sus intereses financieros y comerciales. Hay tres motivos principales que influyen en esta decisión:
1. Coeficiente de caja
Primeramente, hemos de conocer el coeficiente de caja de los bancos y saber que el negocio de éstos es ganar dinero con intereses y comisiones. España se encuentra dentro del eurosistema, cuyo coeficiente de caja es un 1%, es decir, si el banco dispone de 1 euro en reservas en el Banco Central Europeo, sus clientes pueden tener hasta 100 euros en depósitos. Esto se explica por la poca necesidad de efectivo, ya que la mayoría de los intercambios de dinero se hacen vía bancaria y sin efectivo. Si todos retiráramos dinero del banco a la vez y empezáramos a usar sólo efectivo, el sistema colapsaría. Ahora es cuando se puede empezar a entender que los bancos no quieren embargar inmuebles, quieren que se pague un euro para poder pedir 100.
2. Crisis inmobiliaria
El devalúo de los precios de los inmuebles en la crisis de 2008 ha llevado a muchos prestatarios a preferir no pagar sus deudas hipotecarias. Lo que ha propiciado una gran cantidad de ejecuciones hipotecarias.
3. Gestión judicial y de venta
Ejecutar una hipoteca y conseguir vender el inmueble acarrea importantes gastos, en tiempo y en dinero.
En tiempo, porque todas las fases que analizamos en el artículo “Procedimiento de Ejecución Hipotecaria”, pueden demorarse entre 1 y 4 años con recursos. Más el mínimo de 12 o 15 meses que han de pasar sin pagar las cuotas para poder empezar un procedimiento de ejecución hipotecaria.
En dinero, porque durante el procedimiento judicial hay que pagar abogados, procuradores, tasas judiciales… Y cuando el banco se adjudica el inmueble, hay que pagar el mantenimiento, posibles acondicionamientos, a inmobiliarias para vender el inmueble…
Debido al gran excedente de oferta inmobiliaria que resulta de la merma en la capacidad adquisitiva de la crisis económica en España y la necesidad de dar salida a las viviendas que quedan en manos de los bancos, no quieren embargar inmuebles, aunque tenga un valor superior.
Desde el punto de vista del deudor, la amenaza constante de perder su inmueble (teóricamente de mayor valor) ejerce una gran presión que impulsa a pagar las cuotas hipotecarias.
¿En qué casos puede interesar al banco embargar inmuebles?
Ha quedado demostrado que, en un primer momento, los bancos no quieren embargar inmuebles. Pero, una vez se ha entrado en mora, y el banco ha ejecutado la hipoteca, al banco puede interesarle quedarse un inmueble si:
- Si la entidad financiera, tras analizar la situación del deudor, no ve posible reconducción ni reestructuración de la deuda posible.
- La deuda es menor que el valor del inmueble y se encuentra en una ubicación atractiva para su venta rápida. De este modo su venta podría compensar los gastos asociados expuestos en el punto anterior.
- Si pese a ser inferior el precio real de la deuda, el banco analiza que el procedimiento judicial puede extenderse y se garantiza poder vender inmueble si lo adquiere. Es decir, con los coeficientes de caja antes explicados, el banco prefiere perder algo de dinero ahora y que pueda destinar a otras operaciones con la relación 1 a 100, que alargar el procedimiento de adjudicación del inmueble.
Conclusiones. Los bancos NO quieren embargar inmuebles
Es importante tener en cuenta que los bancos son entidades comerciales y su objetivo principal es recuperar el dinero prestado. En algunos casos puede ser más rentable no ejecutar una hipoteca y buscar otras soluciones para recuperar el dinero prestado. Como puede ser acordar una reestructuración de la deuda o vender la deuda a otra entidad financiera.
Después de considerar todos los puntos mencionados anteriormente, se pueden sacar las siguientes conclusiones:
- Los bancos no tienen un interés inicial en quedarse con inmuebles, pero no les quedará más remedio que ejecutar si no se paga.
- Si la deuda es inferior al valor de la vivienda y tiene una fácil y rápida venta, el banco puede estar abierto a negociar.
- Las entidades financieras prefieren líquido y evitar costes, siendo posible que consideren una negociación en lugar de continuar con una ejecución hipotecaria prolongada.
Abogado especializado en Derecho Bancario y Financiero.
