Obligaciones del banco en préstamos hipotecarios

Las principales Obligaciones del Banco en Préstamos Hipotecarios son la de, previamente a la firma de la escritura, informar de forma transparente a los prestatarios y cerciorarse de que éstos son conocedores del compromiso que adquieren con la firma de un préstamo hipotecario.

La normativa que regula los Préstamos Hipotecarios es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. Tras todos los cambios normativos y jurisprudenciales relativos a cláusulas abusivas en este producto financiero, ésta ley ofrece mayor protección a los prestatarios.

Las obligaciones del banco en préstamos hipotecarios

1. Obligación general de información. Mediante entrega, antes de la firma en notaría, de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
2. Tasación del inmueble objeto de garantía hipotecaria. El inmueble que sea objeto de garantía hipotecaria habrá de ser tasado por alguno de los siguientes actores legitimados:
   – Sociedad de tasación.
   – Servicio de tasación de una entidad de crédito, regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
   – Profesional Homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos para Ciertas Finalidades Financieras.
3. Obligación de la entidad de evaluar la solvencia del solicitante. Para conocer la capacidad del posible prestatario de afrontar los compromisos de pago, la entidad financiera tendrá en cuenta el nivel de ingresos de los solicitantes, su historial crediticio (CIRBE), el valor de tasación del inmueble, si va a haber avalistas distintos a los prestatarios…
   El Banco de España aconseja que la deuda que puede asumir un prestatario no supere el 35% de sus ingresos. Calculándose de la siguiente manera:
   Capacidad de endeudamiento = Ingresos totales – gastos fijos X 0,35.
   Hablamos más sobre la solvencia que ha de demostrar el solicitante en el artículo “Requisitos para conseguir un Préstamo Hipotecario”.
4. Acta notarial de información previa. El solicitante podrá pedir asesoramiento a un Notario de su elección, y sin coste alguno. El Notario validará la documentación remitida por el solicitante, y una vez validada, se citará obligatoriamente con el solicitante para formalizar el “Acta de Transparencia”. Si el resultado del acta es positivo, se podrá formalizar la escritura pública de Préstamo Hipotecario. Si es negativo, sólo se podrá formalizar la escritura de Préstamo Hipotecario si la entidad financiera subsana los errores indicados en el acta.

¿Qué documentación ha de entregar el banco al solicitante?

Previamente a la formalización de la escritura de Préstamo Hipotecario, hay una serie de documentación que el prestamista ha de entregar al solicitante. El solicitante ha de recibir la siguiente documentación al menos 10 días naturales antes de la firma del Préstamo Hipotecario:

1. Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Esta ficha ha de contener información clara y transparente sobre las condiciones principales del Préstamo Hipotecario. El importe total prestado, las cuotas mensuales a pagar, el periodo de amortización y las consecuencias que asumiría el prestatario en caso de incumplimiento.
   En definitiva, es un documento que recoge la información esencial del contrato, y es vinculante en caso de ser aceptada por el solicitante. Éste documento es la mejor herramienta para hacer comparativas entre las diferentes ofertas que haya en el mercado, pues te sintetiza el contenido de las Cláusulas del Préstamo Hipotecario. En el siguiente enlace hablo en profundidad sobre el “Clausulado de un Préstamo Hipotecario”.
2. Ficha de Advertencia Estandarizada (FiAE). En esta ficha figura información complementaria a la FEIN. Desarrolla aspectos concernientes a cláusulas de la hipoteca como son:
   – Los tipos de interés aplicables, variables, fijos o mixtos.
   – El índice de referencia para determinar el tipo de interés. Los más habituales son el Euribor y el IRPH.
   – El vencimiento anticipado como consecuencia del impago. Si no se pagan las cuotas hipotecarias, el acreedor puede reclamarte la totalidad de la deuda y subastar el bien hipotecado.
   – Los gastos de constitución de la Hipoteca. Notaría Registro, Tasación, Gestoría, Impuestos…
   – Los préstamos en moneda extranjera. En los casos de Hipotecas Multidivisa.
3. Si se escogiera un tipo de interés variable o mixto, se entregará un documento con diferentes simulaciones de escenarios de evolución de los intereses.
4. Copia del proyecto de contrato con la totalidad de los gastos de constitución desglosados.
5. Documento que contenga las condiciones del seguro. En caso de que el prestamista exija al prestatario una póliza de seguro contratado con ellos respecto del inmueble objeto de la garantía.
6. Informar al solicitante de la obligación de recibir asesoramiento notarial a su libre elección y gratuito.
   Esta documentación se remitirá al Notario de su libre elección junto con la manifestación firmada por el solicitante declarando haber recibido toda la documentación. Asimismo, habrá de explicitar que le ha sido explicado su contenido.

Conclusiones

La Ley 5/2019 surge para impulsar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, la transparencia y consecuente comprensión de los contratos. Tras todos los cambios normativos y jurisprudenciales relativos a cláusulas abusivas en este producto financiero, ésta ley ofrece mayor protección a los prestatarios. Todo ello, a fin de paliar el desequilibrio entre las partes.

Esta ley sitúa al Notario como garante de cumplimiento de las obligaciones del banco en la fase precontractual.