Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que éste sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. El fin de esta valoración es que el acreedor sepa qué riesgo corre y cuál es el valor del bien garantía del préstamo, sirviendo de base para la cuantía a conceder, el plazo y para su subasta en caso de impago.
¿Es obligatoria la tasación en el préstamo hipotecario?
La Tasación en el Préstamo Hipotecario Si es obligatoria. Además, ha de ser realizada por alguno de los siguientes actores legitimados:
- Sociedad de tasación.
- Servicio de tasación de una entidad de crédito, regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
- Profesional Homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos para Ciertas Finalidades Financieras.
En el siguiente artículo hablamos más sobre las “Obligaciones del Banco en Préstamos Hipotecarios”.
¿Se puede exigir contratar la tasación con una tasadora concreta?
El prestatario puede contratar la Tasación con cualquiera de los actores legitimados que indicamos en el punto anterior. La ley obliga a las entidades financieras a aceptar los informes de tasación de cualquiera de ellos.
Las entidades financieras también tienen derecho a contratar a otra tasadora para comprobar si la primera valoración es correcta. Suelen ejercer ese derecho si la tasación hipotecaria aportada por el prestatario no les convence. Si ese segundo informe se ajusta mejor a sus previsiones, el importe de la hipoteca ofrecido se basara en este último valor de tasación.
¿Qué pasa si el valor de la tasación no coincide con el precio de compra?
Actualmente, la gran mayoría de entidades financieras conceden préstamos hipotecarios en base al precio más bajo entre el valor de tasación y el de compra del inmueble. Sobre ese precio, se aplica un porcentaje para determinar la cuantía del préstamo hipotecario, que habitualmente se establece en el 80% del inmueble. Es decir,
- Si el valor de tasación es más bajo que el precio del inmueble, se financiará un porcentaje menor de la compra. Por ejemplo, un inmueble cuesta 100.000 euros y lo tasan en 90.000 euros. En este caso, el banco financiará el 80% del valor de tasación, es decir, que te prestará 72.000 euros (el 72% de la compra).
- Si el valor de tasación es más alto que el precio del inmueble, lo habitual es que se financie el 80% de la compra. Por ejemplo, un inmueble cuesta 100.000 euros y la tasación determina que vale 110.000, se financiarán 80.000 euros (el 80% de la compra).
Requisitos de una tasación hipotecaria
Los requisitos mínimos del certificado e informe de Tasación vienen recogidos en los artículos 63 y 64 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
El Artículo 63 se refiere a los Requisitos del Certificado, y en el se habrá de:
- Indicar la denominación social de la sociedad o entidad financiera que lo emita.
- Indicar la finalidad legal de la tasación.
- Incluirá una referencia precisa al informe de tasación que sintetiza.
- Contendrá información detallada del inmueble.
- Incluirá una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable.
- Indicará el método o métodos de valoración utilizados, así como los valores estimados para cada método.
- Indicará el valor de tasación del inmueble.
- Indicará, en su caso, los condicionantes y advertencias a que se refieren los artículos 10, 11 y 12 de esta Orden.
- Se indicará su fecha de emisión, de la última visita y la de límite de validez.
- Se firmará por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador.
- Contendrá cualquier otra información que sea requerida, por la normativa específica según la finalidad de la tasación.
El Artículo 64 se refiere a los Requisitos del Informe, y en el se habrá de:
- Indicar la denominación social de la sociedad o entidad financiera que lo emita.
- Elaborar conforme a la estructura y contenido previstos en los artículos 65
y siguientes. - Se firmará por un representante de la entidad tasadora y por el profesional competente que haya realizado el informe, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.2 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo.
Necesariamente una de las dos firmas será autógrafa o electrónica.
Sin ellos no se entenderá como realizada una correcta Tasación destinada a un Préstamo Hipotecario. Por tanto, tampoco cumplirá con la obligación de aportar la tasación en una eventual Ejecución Hipotecaria. Requisito indispensable para ejecutar las hipotecas constituidas a partir del 14 de mayo de 2013.
Abogado especializado en Derecho Bancario y Financiero.
