La subasta en la Ejecución Hipotecaria se produce cuando el deudor no abona la totalidad de la cantidad recibida del préstamo hipotecario ni le han sido estimadas sus pretensiones alegadas en la oposición, si es que las hubiera realizado.
¿Qué es la subasta en la ejecución hipotecaria?
La subasta en la Ejecución Hipotecaria es la forma de enajenación forzosa de los bienes garantizados en el Préstamo Hipotecario mediante un sistema de pujas.
Según analizamos en el artículo del “Procedimiento de Ejecución Hipotecaria”, es la 5ª fase del mismo.
Procedimiento de subasta hipotecaria
La subasta hipotecaria se encuentra regulada en los artículos 655 a 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Previo a realizarse la subasta del bien hipotecado, se tiene que llevar a cabo un procedimiento de ejecución hipotecaria, el cual resumidamente consiste en:
- Impago suficiente para que se pueda reclamar el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario.
- Requerimientos de pago extrajudiciales al deudor.
- Demanda de ejecución hipotecaria y posibles controversias que se susciten por oposición del deudor a la misma.
- Solicitud de certificación de cargas al Registro de la Propiedad.
Una vez que se haya tramitado lo anterior, se procederá a la convocatoria y celebración de subasta.
A pesar de que existen distintas formas de realizar los bienes embargados, la subasta es el procedimiento ordinario y más común.
Convocatoria de la subasta
Desde 2015 las subastas se tramitan en sede electrónica, a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado (BOE). El valor de ésta estará fijado en la escritura de préstamo hipotecario, y no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación.
La convocatoria de la subasta consiste en:
- Inicialmente, la convocatoria se publicará en el BOE, en caso de que el deudor no se haya personado, esta publicación también servirá como notificación.
- Posteriormente, a efectos informativos, también se publicará en el Portal de Subastas.
- Finalmente, las partes interesadas podrán solicitar que se le de publicidad a la subasta por edictos a través de los medios públicos y privados que sean más adecuados.
Requisitos para acceder a una subasta
Una vez que se hicieron las publicaciones comentadas en el punto anterior, tendrán que transcurrir al menos 24 horas para celebrar la subasta.
La duración de la subasta es de 20 días naturales y no podrá cerrarse hasta que haya transcurrido una hora de la última postura, si esta fuera la mejor.
Los licitadores son aquellas personas que participan en la subasta ofreciendo un precio para adjudicarse el bien subastado. Los requisitos para participar son:
- Registrarse como Usuario en el Portal de Subastas.
- Realizar una consignación del 5% de la tasación del bien. En el momento de realizar una puja, los postores pueden escoger la opción de que se les devuelva la cantidad consignada en caso de no tener la postura vencedora o reservarla en caso de que los postores con pujas superiores no hicieran efectivo el remate.
El ejecutante solo podrá participar de la subasta cuando existan licitadores y este no tendrá necesidad de consignación alguna.
Desarrollo de la subasta
Una vez que se haya abierto la subasta, se podrán realizar las pujas electrónicas y los postores podrán consultar en todo momento la información relativa a su mejor puja, el importe de la puja más alta hasta el momento y el tiempo restante para la finalización del periodo de pujas.
Una vez haya concluido la subasta, el Portal remitirá al Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) la información certificada de la mejor postura, los datos del mejor licitador, información certificada de la siguiente puja por orden decreciente y la identidad del postor en caso de que el mejor licitador no haya completado el precio ofrecido, siempre y cuando el siguiente postor haya reservado su postura.
En una subasta puede haber dos posibilidades, que se realice con postores o sin postores.
Subasta con postores
- Mejor puja igual o superior al 70% del valor tasado. Si la postura vencedora fuere de uno de los licitadores, el LAJ en el mismo día o al día siguiente aprobará el remate en favor del mejor postor. Posteriormente, el rematante habrá de consignar el importe de dicha postura en un plazo de 40 días.
Si en ese plazo no se hace el pago, se aprobará el remate a favor del siguiente mejor postor que no haya solicitado la devolución de la cantidad consignada en el momento del registro, como ya aclaramos en el punto anterior.
Si la postura vencedora fuere del ejecutante, el LAJ procederá con la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas. Y que veremos posteriormente. - Mejor puja inferior al 70% del valor tasado. En el plazo de 10 días el ejecutado podrá presentar a un tercero que mejore la postura, si no, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 70% del valor de la subasta. Si el ejecutante no la solicita, se aprobará en favor del mejor postor, siempre y cuando la cantidad ofrecida sea mayor al 50% del valor tasado, o por lo menos, por la cantidad por la que se haya despachado la ejecución.
Subasta sin postores
Si a la subasta no hubieren acudido postores, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 50% del valor de la subasta, siempre y cuando no sea la vivienda habitual del deudor. Si el bien subastado es la vivienda habitual, se lo podrá adjudicar por el 70% o, si la cantidad que se debe es inferior a este porcentaje, por el 60% del valor de la subasta. Si el ejecutante no ejerciere este derecho, el LAJ, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.
Remate
El remate en una subasta es la aprobación judicial de la mejor postura. La aprobación estará condicionada a los supuestos desarrollados en el punto anterior.
Una vez que se apruebe el remate, se dictará Decreto de adjudicación, el cual será el título de propiedad de la finca subastada. Este será suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Si no se aprobara el remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto para la subasta sin postores, existiendo la posibilidad del ejecutante de adjudicarse el bien o, en su defecto, el alzamiento del embargo.
Pago del crédito
El precio del remate se entregará al ejecutante, a cuenta de principal, intereses y costas. El exceso se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos y si aún existiera exceso, el sobrante se entregará al ejecutado o a un tercer poseedor.
Si la ejecución resultase insuficiente para saldar la cantidad por la que se le despacho ejecución más interés y costas, la cantidad obtenida se imputará en el siguiente orden:
- Intereses remuneratorios
- Principal
- Intereses moratorios y costas
El tribunal siempre expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente.
Abogado especializado en Derecho Bancario y Financiero.
